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购房者无力支付购房款在具备一定的条件下可主张减少违约金

    近两年,随着楼市的火爆,在楼市中产生的纠纷也越来越多,那么,如果买家在支付完部分房款后不能如约支付剩余房款,开发商要求解除合同并要求买家按照合同约定支付违约金时,买家能否要求减少违约金呢?

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二):

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

综上,违约金减少需具备几个条件:

1.  违约方要向法院主张因违约金过高而请求减少违约金;

2.  守约方在违约方主张违约金过高的前提下应举证因违约方违约给自己造成的实际损失;

3.  法官根据守约方的举证、兼顾案件的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则行使自由裁量权。

 

附:广州碧桂园与王某某商品房销售合同纠纷案

       案情介绍:2015年10月的某一天,王女士看中广州碧桂园的一套别墅,当天即与广州碧桂园签订了《广州市商品房买卖合同》及附件、附录,合同约定:该商品房购房款总价为5211604元,买方(王女士)付款方式为按揭付款;首期应于2015年10月13日支付2091604元(含定金);二期应于2015年11月13日支付按揭款3120000;逾期超过90日,卖方(广州碧桂园)有权解除合同,买方按合同约定的该商品房房价款的20%向卖方支付违约金。王女士于签订合同时支付了271604元的购房款(含2万元定金),因不能如期支付购房款,广州碧桂园于2016年5月9日起诉至法院要求:1.解除与王女士签订的《广州市商品房买卖合同》及附件、附录;2.王女士支付违约金1042320.8元;3.王女士承担本案诉讼费用。

      我所王律师接到本案件后,主要收集两方面的证据:1.王女士并非主观上不想支付购房款,确有迫不得已的原因;2. 2016年广州市番禺区楼价一致在攀升,广州碧桂园解除合同后并未有任何损失,反而可获得更多的利益。后法院采纳我所代理人观点,调整违约金为未付房款的5%。

 

 

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