【委托时间】2020年02月19日

【办案律师】吴志辉、麦俊文

【案情介绍】

何某某与广州新某物业管理公司存在租赁合同关系，双方于2016年4月19日签订《商铺租赁合同》，约定由新某物业公司出租其座落于广州市荔湾区康王中路XX号的物业供刘某某作商铺使用，合同明确约定该租赁物业用于经营品牌餐饮业。合同租赁期自2016年4月19日起至2021年4月18日。2019年3月，新某物业公司作为出租方以及场地管理方，在未作出任何预先通告或协商的前提下，擅自对商场整体进行装修翻新，商场整体顿时沦为工地，外部亦被工程安全防护网所覆盖，何某某所在物业虽未进行装修，但因外部环境变化致其商铺营业业绩惨淡，致亏损严重。何某因此开始拒付租金，新某物业公司承诺此等不良影响是暂时的，至当年8月装修完成，整体外部环境将大大提升，何某某的商铺也将盈利倍增。但何某某此后并未等来如期而至的装修完工，反而于当年11月，新某公司以双方租金打折未协商一致为由，称何某某是拖欠租金，对何某某的商铺进行停水停电并强行拆除。其后起诉何某某要求支付拖欠的租金及损失200万余元。何某某委托我所律师进行处理。

【案件办理】

我所律师接受何某某委托后，经仔细分析认为新某某公司存在先违约情况，何某某承租的物业是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的综合性休闲购物中心，其地段优势使得商场具有庞大的人流量、客流量，营造了良好的商业经营环境吸引大量商户进驻投资发展，何某某签订租赁合同的根本目的是计划在此商业氛围良好的环境下经营餐饮业。然而新某公司枉顾租户利益擅自对商场整体进行围蔽装修翻新的行为，已经无法为何某某提供上述符合合同条件的经营环境，其交付的租赁物业不符合条件，实质上使何某某的根本合同目的无法实现，已构成违约在先，其应当承担由此而产生的相应法律责任。后在双方就租金折扣协商不一致的情况下，新某公司又对何某某的商铺停水停电，强制拆除，也举也构成违约。经分析，开耀律师对新某公司提起反诉，要求新某公司赔偿损失100余万元。

【案件结果】

案件起诉及反诉后，人民法院经审理，认为我方律师代理意见充分合理，新某公司构成在先违约。后经人民法院详细解释及耐心劝导，当事人达成和解，何某某按一半折扣向新某公司交缴占用物业期间的费用，新某公司赔偿强制拆除何某某商铺所造成的损失并返还租赁押金，二者相抵扣后，何某某无需向新某公司支付一分钱。